■要約

既存オフィスも 都心で賃料上昇。空室率低下が背景。

 

東京の都心部でオフィスビル賃料の上昇傾向が鮮明になってきた。

景気回復への期待を背景にオフィスの移転拡張などを進める企業が増え、

空室率は4年10カ月ぶりの低水準となった。

 

新築ビルの賃料上昇に続き、既存ビルでも値上げの動きが出始めている。

 

都心部でオフィスの供給過剰感が徐々に薄れているのを背景に賃料は上昇している。

3月末の平均募集賃料は3.3平方メートルあたり１万6325円と3カ月連続で上昇した。

いち早く上がり始めた新築物件に続き、既存のビルも2カ月連続で上昇。

 

これまでは空室を埋めるための値下げが目立っていたが、

空室の減少を背景に値上げに転じる動きが出てきた。

 

不動産業界では空室率が5%を下回り、満室に近づくと賃料交渉で「貸し手優位」に転じるとされる。

 

すでに、千代田区など人気エリアのビルで周辺の相場より安く借りている入居企業との間で数％の賃料引き上げ交渉をスタート。

 

1年前は80％台で推移していた稼働率は現在、90％台に上昇。

実質的な割引きである無料賃貸（フリーレント）の期間も3カ月程度と従来の半分に短縮した。

 

ただ、都心部の賃料の上昇幅はまだ小さい。「賃料が本格的に上昇するのはこれから」（三鬼商事）との見方が多い。

大阪や名古屋など東京以外の都市圏では3月も平均賃料が下がっている。

オフィス賃料引き上げの動きが全国に広がるにはまだ時間がかかりそうだ。

 

 

■補足

オフィスビルの賃料はおおよそ5年～6年周期でアップトレンドとダウントレンドが入れ替わります。

 

補足資料を添付しますが、前回不動産市況が反転したのは、

6年前のサブプライム問題が起きた時です。

 

6年前と現在の家賃相場では、30%～50%の開きがあります。

 

仮に6年前に移転を経験した企業が、

今事務所移転をしようとした場合、

月々の賃料を30％～50％削減できる可能性があります。

（※但しこの6年間賃下げ交渉をしていなかった場合）

 

ただ、移転に二の足を踏む経営者が多いのは、

２つの阻害要因があるからです。

 

1つはキャッシュフローの問題です。

移転にかかる大きな費用としては、次の2点があります。

敷金として賃料10ヶ月分（目安）、移転・内装費用として10万/坪（目安）

 

2つ目は労力の問題です。

総務担当者一人が通常業務をやりながらであれば、1～2ヶ月程度のプロジェクトとなります。

 

上記2点にさえ耐えれるのであれば、

おおよそ1.5年で費用回収ができます。

 

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